פסק-דין בתיק ה"פ 3349/04

1.         האם זכאים חברים במושב עובדים לחייב את מושב העובדים, בו הם חברים, לכלול אותם ברשימת המועמדים מטעם מושב העובדים, לשם קבלת חלקות בשטח ההרחבה, על פי החלטה 737 של מינהל מקרקעי ישראל? זוהי השאלה הטעונה הכרעה בהליך זה. ההכרעה תלויה בשאלה אחרת, "גדולה" יותר, והיא האם לחברים במושב קיימת זכות בשטחי ההרחבה או ציפייה בלבד?

הצדדים

2.         המבקשים הם חברים במשיב 1, מושב בקוע - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ - אגודה שיתופית ("החברים"; "המושב"). המושב מצוי בהליך הסדר חובות לפי חוק ההסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, התשנ"ב - 1992 ("חוק ההסדרים"). 

המושב נמנה בשעתו על המושבים החברים במשיב 3, מושבי מבואות ירושלים בע"מ (בפירוק) ("הארגון"). משיב זה מאוגד כאגודה חקלאית שיתופית מרכזית. הוא נמצא החל חודש אוקטובר 1988 בהליכי פירוק.

המשיב 4 הוא מינהל מקרקעי ישראל ("המינהל"). הוא הבהיר כי לא יתערב בסכסוך בין המבקשים למושב ככל שהוא נוגע לשאלה האם המבקשים זכאים להיכלל ברשימת המומלצים מטעם המושב לשם קבלת חלקות בשטח ההרחבה. המשיבים הפורמליים מס' 2, 5 ו-6 צורפו להליך בשל היותם נושי המושב, אך לא נטלו חלק פעיל בהליך שהתנהל בבית המשפט. 

מכתב נוסף הגיע מארנון עדיני, בנה של חברת המושב מיכל עדיני, בו הוא טוען כי ב"כ הארגון אינו ב"כ המושב, ולפיכך אין הוא מוסמך לטעון בהליך זה בשם המושב. מתגובותיהם של המשיבים למכתב זה עולה, כי בטענותיו של מר עדיני אין ממש. זאת מכיוון שב"כ הארגון טען בפני בית המשפט אך ורק בכובעו כמפרק הארגון, ואילו תגובת כונס הנכסים, אשר מונה על-ידי משקם המושב, הועברה בשם המושב בנפרד. בכל מקרה, בחר ארנון עדיני שלא להצטרף כצד להליך זה.

גדר המחלוקת

3.         על פי פסק המשקם מיום 13.10.99, שאושר על-ידי בית המשפט, חב המושב לארגון חובות כבדים, המסתכמים בעשרות מיליוני שקלים. ביום 5.1.95 הוציא המשקם, עו"ד משה שליט, צו מניעה המונע מהמושב או חבריו לעשות כל עסקה במקרקעי המושב שהושכרו או הוחכרו לו על-ידי מינהל מקרקעי ישראל או על-ידי הסוכנות היהודית.

החברים במושב חייבים כספים למושב, ונראה כי זהו מצבם של רוב החברים. ואולם, החברים המבקשים בהליך זה פרעו את חובותיהם. לפיכך, הם טוענים כי ראוי להסיר את המגבלה מהחלק המיוחס להם, באופן רעיוני, במקרקעי המושב.

כדי לבחון טענות אלה, מן הראוי להידרש למעמד המקרקעין, ולזכויות המשיבים בהם.

מעמד המקרקעין

4.         המושב מחזיק בשטחים המכונים "משבצת המושב". זכויות המושב הוגדרו בהסכם  משולש שנערך בין המינהל, הסוכנות היהודית לארץ ישראל והמושב. על פי ההסכם המשולש, המינהל הוא בעל הקרקע, הסוכנות היהודית היא השוכרת של הקרקע, והמושב הוא בר רשות. המושב הוא זה אשר משלם את דמי החכירה למינהל. החברים במושב, הם המתיישבים החקלאיים, אינם מוגדרים בהסכם המשולש כבעלי זכויות ישירים. עם זאת, המושב נתן למתיישבים אלה רישיון שימוש בנחלות החקלאיות, וזאת על מנת לקיים יישוב חקלאי ולעבד את הקרקעות.

עותק של ההסכם המשולש לא צורף לכתבי טענות הצדדים. תיאור עיקר הוראותיו נזכר בסיכומי הארגון, ובעלי הדין האחרים לא חלקו עליו.

5.         מאז תחילת שנות התשעים קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטות המאפשרות הפשרת קרקעות חקלאיות מתוך משבצת המושב ושינוי ייעודן למגורים. להחלטות אלה נודע ערך כלכלי רב. הן הוחלו גם על קרקעות המושב. במרכז החלטות אלה עומדת החלטה 737,  שהתקבלה על ידי המינהל ביום 17.12.1995. היא מאפשרת לשנות את הייעוד של מקרקעי המינהל משטח חקלאי לשטח מגורים. בדרך זו, ניתן להרחיב את שטחי המגורים ביישובים חקלאיים ("קרקעות ההרחבה"). החלטה 737 קובעת כי מגרשי המגורים יוחכרו על-ידי המינהל למועמדים שיומלצו על-ידי האגודה ("מועמדי האגודה"), ובלבד שהמגרש יועד למגורים. עד לחתימת הסכמי פיתוח יהיו המגרשים במסגרת חוזה המשבצת של האגודה. במקרה של ביטול הסכם הפיתוח על ידי המינהל, עקב אי מימוש הבניה או מכל סיבה אחרת, ישוב המגרש להיות חלק ממשבצת האגודה, עד להקצאתו מחדש לפי ייעודו. ההחלטה גם קובעת את שיעור דמי החכירה שישולמו ויתר התנאים על פיהם יבוצע תהליך ההרחבה.

6.         החלטה 737 בוטלה בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 ("בג"ץ הקשת הדמוקרטית"). עם זאת, בית המשפט הורה למועצת המינהל לגבש הוראות מעבר אשר יאפשרו להוציא לפועל תוכניות הרחבה מסוימות, בהתאם לשלב בו הן נמצאו בעת הביטול. על פי הוראות אלה, ניתן תוקף לעסקה שנקשרה בין הישוב החקלאי לבין המועמדים, וזאת כאשר אישור סופי לשינוי היעוד ניתן על ידי מוסדות התכנון קודם ליום 15.11.01. הוראות המעבר אושרו בבג"ץ 10934/02 קיבוץ כפר עזה אגודה להתיישבות חקלאית שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נח(5), 108 ("בג"ץ כפר עזה"). יוער, כי המושבים נהגו לגבות כספים ממועמדי האגודה. תמורת הכספים נזקפה, בין היתר, על חשבון גריעת קרקעות ההרחבה מתחומי משבצת המושב. המושבים השתמשו בכספים אלה לסילוק חובותיהם וגם כדי לכסות את הוצאות הפיתוח. בעקבות פסק הדין בע"א 3962/97 בארותיים נ' ארד, פ"ד נב(4) 614, התקבלה הוראת האגף החקלאי 51(י) האוסרת על אגודה שיתופית לגבות כספים מעבר לנחוץ לצורך הוצאות הפיתוח. עם זאת, הוראת אגף 51(יג) מיתנה את התוצאה של הוראה 51(י), ואפשרה לגבות את אותם "כספים אסורים" בעסקאות שביסודן עומד פסק משקם על פי חוק ההסדרים, שניתן לפני יום 31.3.99.

7.         שאלה היא אם קרקעות המושב עומדות במגבלות שנקבעו בהוראות המעבר, ומהו היקף תחולת הוראת האגף החקלאי 51 (יג) על קרקעות אלה. שאלה זו לא הועמדה על הפרק, ואך מובן הוא שפסק דין זה עניינו רק בשאלה אם חייבים המושב או המשקם לכלול את החברים ברשימת המועמדים. אין צריך לומר ש"לכשתועבר למינהל רשימת המומלצים [החברים המועמדים] בגדר בקשה להקצאת מגרשים בהרחבה, יפעל המינהל על פי נהליו, כפי שיהיו בתוקף במועד הגשת הבקשה להקצאה" (עמדת המינהל מיום 3.2.05).

ציפיות מול זכויות

8 .        לחברים אין זכויות במקרקעי ההרחבה. ההסכם המשולש מקנה זכויות למושב עצמו. יהיה מעמדן של זכויות אלה אשר יהיה, ברור כי מכח ההסכם המשולש זכאים החברים רק לאותו רישיון שימוש בנחלות החקלאיות. גם החלטה 737, ככל שהיא עומדת בתוקפה ביחס למקרקעין של המושב, אינה מקנה זכויות ישירות לחברים. יתר על כן, היא אינה מגבילה את טובת ההנאה העקיפה הנצמחת ממנה לחברים דווקא; לשונה - פשוטה; סעיף 4(א) של ההחלטה קובע כי "מגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים שיומלצו על-ידי האגודה [המושב], ובלבד שהמגרש מיועד למגורים והמועמד אינו בעל זכות של נחלה, מגרש מגורים או משק עזר בישוב...". ההחלטה נטולה דרישה לפיה המועמד יהיה חבר. הדרישה היחידה הקיימת היא שלילית - המועמד אינו בעל זכות של נחלה. אכן, ההחלטה עצמה אינה מוציאה את השליטה במקרקעין מידי המושב, ואינה יוצרת קשר של "חיוג ישיר" לחברי המושב. כך, השליטה על זהותם של המועמדים נתונה בידי המושב. בהעדר הסכמה מצד המושב, לא ניתן לקנות זכויות בקרקעות ההרחבה. כך, קובעת הוראת סעיף 1(ז) בהחלטה כי "שטח תוכנית ההרחבה ייחושב במסגרת מכסת הקרקע המגיעה לאגודה כמשבצת". באופן דומה קובעת הוראת סעיף 4(ז) כי "עד לחתימת הסכמי פיתוח יהיו המגרשים במסגרת חוזה המשבצת של האגודה".

9.         ואולם, התבוננות זו על ההחלטה כמוה כקשירת עין אחת מרצון. התבוננות כזו היא פורמלית יתר על המידה. החלטה 737 נושאת עמה מטען ברור של זכויות. זכויות אלה יתגלגלו ברגיל אל החברים. המושב עצמו אינו יכול להיות מועמד אשר מנצל את הזכויות שההרחבה נושאת בחובה. הוא אף אינו יכול לגבות כספים עבורה. המושב עצמו, גם בהיותו אישיות משפטית נפרדת, נשלט על ידי חבריו. שליטה זו מקנה להם יכולת להיות מעורבים בדרכי ניצול הזכויות המוקנות בהחלטה 737, באופן שבחשבון האחרון טובת ההנאה תוקנה לחברים. הקניה כזו מתיישבת עם רוח החלטה 737, שנועדה במקור לאפשר מגורים לילדיהם של בני המושב בקרקעות המושב.